如何判断置产时机和选择具有增值空间的房产

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2013年后新加坡房市进入降温期, 很多人对市场冷却保持悲观的态度. 但在这期间入场的买家却出乎意料的有相当可观的获利 . 这是为什麽呢?


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大家都了解, 无论股票或房地产, 当市场不景气就是买入的最好时机, 而市场不乐观时, 70%的人都抱持观望态度,直到反转上涨,才后悔又错过了一个快速上升的周期! 听起来很熟悉对吧?

得2016年初, 新加坡经济放缓以及政府出台多项控房政策, 市场瀰漫著很多的不确定性, 组屋公寓双双持续下跌, 很多人觉得我们买公寓是个高风险的决定. 因为当时预估房地产还没见底, 还会再跌1-2年, 多人奉劝不可贸然入场!

其实, 房地产跟股票一样, 没有人能準確地预估自己可以买在最低点. 而不同于其他国家, 新加坡房地产有非常明显的週期性 (從1995年起经历了五个週期), 所以我的置产法则是, 只要不是在市场成交非常活跃时跟著大家抢著进场, 并有足够的资金可以持有房产至少5年, 任何时候都是置产的好时机!  

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好时机当然也要搭配對的选择, 才能有获利的空间!!  我从不主张期房一定赚钱二手房就没有获利空间的论点. 然而, 有潜在增值能力的楼盘必然符合以下几个重要的特色

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1. 即将TOP且开发商还有库存单位
道理很简单. 当房价回温时, 买家开始会开始抢购有剩馀单位的楼盘, 特别是那些已经快要交钥匙的楼盘交易更是活跃. 大家都想当一手屋主, 一来有较大的获利空间, 二来可以马上出租. 楼盘房价也随活络的交易跟著上升. 早期购买的早鸟们,当然比后到的买家更加稳稳赚囉
2. 合理的入场价 (请回顾往期入场价探讨)
3. 热门地段 (如成熟市区或中央精华区)
4. 周边有建设规划
5. 靠近现有或未来地铁站
公寓价格在地铁规划期以及完工期时有明显著涨幅
6. 附近有新的空地被政府规划为住宅或商业区  (可参考URA Master Plan 2019)
7. 学区房  (名校或国际学校周边)
新加坡学区房的概念跟中国不太一样.住学区内不代表一定上名校.我确实不鼓励家长们为了学区贸然买房. 然从投资角度来说, 学区房还是可以考虑. 因为很多家长不愿孩子每日奔波, 所以选择在周边居住. 学区内的房出租需求量大, 也因此受投资客青睐,增值空间也大
8. 户数多寡-  这一点往往是大家很容易忽略却是很重要的点. . 有人气有频繁交易, 房子的价格才有上涨的空间. ㄧ般银行估价看的是过去半年成交值为基准. 如果公寓户数太少, 半年不到1-2间交易, 价格往往停滞不前. 若运气不好且偏偏有人低价抛售,整栋公寓的价值也就被影响, 很难在短期内让估价回到正轨. 而户数多的公寓本身交易活跃, 房价较容易稳定升值. 即便有1间低价卖, 其他正常交易让整体估价不受影响.  公寓户数也是我在帮客户选房时考虑的重要条件之一
9. 户型大小-  一般来说小户型(as1or2房)好脱手, 然而数据显示获利高的往往是户型大的. 比方说500 Sqft  与1000 sqft 的房子, 若该公寓整体平均上涨300psf, 两者获利就可能差15ten thousand.  当然不是说鼓励大家都去买大户型房子, 只是说当价格合理, 且看好周边发展性, 在预算之下或许可以考虑比较稍微大点的户型
10. 用未来买家的角度去看你现在要买的房子 - 无论价格,地段,公寓环境 都是一个买家在买房时会考虑的因素.  以期房来说, 如果你买的房子本身沒有特色, 是该区最贵且周边没有其他发展性, 也没有更多的地再盖新公寓, 那麽以后新买家愿意高价购买你的房子还是隔壁相对便宜很多的其他2手房呢? High Park Residence 之所以增值大, 只是因为转售价合理还是公寓本身特质吸引人呢?


列举几项在2013-2017之间增值可观的楼盘 (资料来源:
https://www.squarefoot.com.sg/).  从中不难发现房价涨幅大的基本上至少符合两项以上的条件!

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所以买房是否能增值, 价钱不是唯一考量. 在某些地段, 无论行情好坏, 有些公寓不论期房或二手就是没有什么升值空间

对于想买房但没经验的朋友来说, 参考以上法则, 希望在房产选择上, 有比较明确的方向.  

当然天时地利也需要人和. 由于每个人预算, 购房需求, 与投资期长短不一, 适合的置产方案也就不同.  

如果您有置产需求(无论自住或投资)但不知如何选择, 或根本没头绪, 也不了解购房流程或可行的减税方式,无论期房或二手公寓 , 都欢迎随时加微信交流. 相信我们团队的经验和对房地产数据分析与见解, 可以帮您找到真正适合您的置产选择~

若您有房屋需要买卖与租赁, 也欢迎随时与我联繫~
若没有置产需求, 只是想多瞭解房产讯息, 也可以加微信和公众号交个朋友唷~

感谢大家看完这期分享~更多文章也发表于我的朋友圈以及公众号. 下回见!

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